40城土地市场维持降温趋势 北京土地供应或大幅增加

2018年1-6月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为9544.2亿元，同比增加11%，上榜门槛升至227亿。在我国一线城市和部分二线城市楼市调控政策不断收紧的情况下，房企的整体销售虽然依然处于高位，但是继续拿地的资金压力逐渐增加，房企对于非优质地块的积极性降低。

40城土地市场维持降温趋势

热点城市一手房看似热闹的背后，实际上整体企稳还是市场大势，从土地出让情况就可以窥见一二。

2018年上半年，40个典型城市土地市场呈现出量涨价跌的态势;40城土地出让均价同比增幅震荡下跌，溢价率也在低位企稳。总体来说，40城土地市场维持了降温趋势。

具体来看，2018年上半年，40个典型城市土地出让金为10453亿元;土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显;土地成交溢价率20.4%，有所企稳。需要指出的是，过去一年土地溢价率快速下滑，也与热点城市限地价有关，预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低的区间。

据2018-2023年土地开发市场行情监测及投资可行性研究报告显示，分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前五的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6亿元、740.4亿元、678.7亿元、565.9亿元和538.6亿元。从土地出让金的同比增速来看，排在前五位的城市分别是北海、岳阳、福州、青岛和沈阳，同比增速分别为4482.3%、829.3%、446.2%、429.2%和334%，这说明这些城市的土地市场较为火热。

总体来看，6月份，三线城市的土地市场量价齐升，不但成交面积环比大涨，成交均价更是创下了2011年以来的新高。房价上行，此时开发企业积极进入这些城市，有更大动力以更高价格去拿地。6月份，三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影。

业内人士表示，虽然6月份40城土地成交面积及出让金出现了较大反弹，但2018年上半年多数指标出现下行趋势，40城土地市场降温态势不变。由于一、二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线城市的土地市场比较火爆，因此要防止地价过高推动房价上涨。接下来，在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场将逐渐降温。

北京下半年供应量或大幅增加

尽管今年上半年北京土地市场整体偏冷，但北京已有明确的土地供应规划，所以当前的低供应量不会持续太久。

2018-2023年土地开发市场行情监测及投资可行性研究报告表明，根据去年发布的北京土地供应五年规划，2017年到2021年北京将供应住宅用地6000公顷(平均每年供应1200公顷)，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设，其中包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。这一计划导致2017年北京市大幅增加了土地尤其是宅地的供应，共有产权用地更是多次批量释放，全年供应土地128宗，相比2016年44宗多出两倍;住宅用地更是从2016年的15宗飙升到了2017年的71宗。

而根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。国有建设用地计划总量的4100公顷中，住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。

业内人士认为，今年北京的供地计划没有根本变化，但上半年成交土地的总建设面积仅174.97公顷，远远低于1000公顷的供应计划。因此，今年下半年北京土地市场将大幅增加供应，接下来的供应量、成交量会呈上升趋势。

此外，当前的土地供应计划相比去年有个明显的变化，就是明确了集体土地将作为租赁住房用地的供应来源，这是北京对国家“租购并举”战略的落实，未来可进一步推动住房租赁市场的发展，对其他城市的租赁政策也有良好的示范作用。

业内人士预计，在“房子是用来住的，不是用来炒的”原则和推动住房供给侧改革这一目标的要求下，下半年北京将继续大量供应保障性住房、共有产权房等住宅用地，建设租赁住房的集体土地也会陆续推出，整体供应量依旧会保持2017年的水平。