江沁园数字化运营下的停车资产(新闻)

江沁园：数字化运营下的停车资产

江沁园：数字化运营下的停车资产 2021-03-26 09:43:41 　江沁园：各位好！

其实《观点》的会议我参加比较多，物业会议头一次，我想告诉大家一件比较有意思的事情，我参加一些房地产论坛，因为他们是我们主要交易论坛，十分之一人鞠躬，今天我发现你们前几位发言的人都鞠了躬，这表现了业务的本质，我们心存卑微，我们是一群这样的人，但是往往是心存卑微的人，你看看我们的市值，再看看他们的市值，很不一样，我对这个行业充满了前景。

我在纽约买了一套房子，我走的时候租出去了，物业公司帮我租出去的，是3600美元一个月，但是物业费1000美元，他们的游戏很简单，物业费占1/4。如果用他们的标准看我们这个行业，我觉得空间大得不得了，啥时候我们仅物业费收入能占租赁收入的1/4，这个游戏是很不一样的。

我也在想另外一个事情，我管物业也管过三年，里面的麻烦事太多了，后来跟老板说，我搞金融的，还是多管管CFO吧，所以后来就弄上市去了，但是那一段经历让我发现你要做好服务，必须心存卑微之心。往往我们在物业费的前提下也许不能做到欧美那样的水平，如果占不了1/4怎么办？得想招，今天可以告诉大家一些比较有意思的话题，就是说往往羊毛出在猪身上，我们圈了这么多人，老百姓天天在买新车，这个是不是一个值得考虑的赛道？

看这个数据，物业公司最主要的收入来源还是传统的物业费收入，非物业收入里面停车费也还没有。

这是我们跟一家国企的物业服务公司签了有关有关停车管理的合同，左边这个图是非物业收费，其实平均水平跟你们百强来比还是差蛮多的，停车收入只占3%，这家国企里面商业的项目比较多一些，所以它的停车流水还是比较大的。

我们是想2022年，我们经过一年的时间把策略制定好，明年提升3倍，提升3倍收入会增加3个亿，现在收入是1个亿，而且大部分的收入是没有什么边际成本的，全是利润，没有什么边际成本。怎么做？预计2022年它里面占的收入比是9%左右，除了它自己发展、贡献越来越多的车位，占5%，还有一个很大的方面就是它和政府合作的城市更新方面，把政府的停车资源拿过来，这是以前不敢想的，现在跟我们合作以后敢想了。我们阳光海天最早接触的就是商业项目，这是我们的平均业绩，在进场第三年运营效率提升了70%。

住宅类的，我相信在座各位很多都是一些住宅的管理者，我们大概想了三个方面，我们正在尝试，因为住宅我们做的不多，这是实话，可能通过三个方式。一个是提升增值服务，因为本身跟着我们公司屁股后面跑的增值服务商比你们多很多，当然碧桂园比我们项目多很多，但是基本上都是住宅项目为主。

另外在北京我们有自己的一家中心店，辐射大概周边3、4个小区，搞一个车管家，我们统计了一下，每年在每个车主身上可以挣500块钱，大家可以想一下自己小区里面有多少辆车，每年挣500块钱是什么概念。第三可以增加业主的黏性，还有一个很重要的就是如何帮开发商卖掉剩余的车位，这个如果解决的话将是非常大的一个痛点。

这张图说的很明白了，我们现在正在合作的客户现在有停车的利润，不是没有，但是它获取利润的来源在哪儿呢？它获取利润的来源是左口袋倒到右口袋，其实就没有市场化获取资源的能力，我是想表达这个观点。如果它要有市场化获取的能力，它就会亏这么多，这是我们的测算，但是合作以后可以把灰色的部分做上来，就是我们可以通过市场化手段可以获取60%的收入。

大家都提到数据运营，其实这个赛道里面我们已经把这个数据运营做的非常成熟，不是因为我们比别人聪明很多，而是因为我只做这件事情，而在座的各位可能有100件事情要做，所以我们这个平台还是很值得大家去参观一下的，我们也投了很多钱，只是在一件事情上面砸足了功夫和钱，而且取得了非常好的效果，所以导致我们公司的发展速度，2018年管理车位10万个，今年一下到了50万个车位左右。

我想引起大家对这个板块的关注，我认为大家都是行家，有一种开放和合作的心态，如果你要想每件事情都自己干可能很难，要把每一个赛道里面让开一部分，跟我们这些专门干这个干了15年的企业合作，总会有一些意外的惊喜。

谢谢！

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