上海放量抑地价

上海放量抑地价

随着虹桥商务区以及上海周边多个新区规划出炉，新江湾城的土地热潮已经过去。　　据同策咨询提供的一份数据表明，从2011年1月至2012年8月，新江湾城住宅成交均价最高峰为2011年11月的65596元/平方米，最低为2012年1月的36986元/平方米；成交金额目前已连续两月出现下滑，今年7、8月份，分别环比下滑19.4%、17.4%。　　同策咨询研究中心数据显示，此前新江湾板块通过招拍挂形式共出让8幅纯宅地及包含住宅性质的地块，出让面积共计96.46万平方米，土地出让金178.81亿元。　　记者获得的一份资料显示，自2005年出让第一幅地块以来，新江湾城已出让宅地的价差非常大。其中楼板价最低的一块就是2008年铁狮门所拿地块，楼板价5151元/平方米；2009年，中建地产有限公司以37.2亿元总价拿下的C6地块楼板价高达32484元/平方米，相比高出530.6%。　　铁狮门拿下新江湾城地块后久未开发，上周还传出其拟以48亿元转让该地块的消息，但铁狮门9月4日晚间予以否认，称在这一地块开发的楼盘“尚浦领世”年底将进入预售阶段，并表示看好中国市场。　　强力调控之下，炒地热潮已经退去，开发商投资信心尚未恢复。但在中央要求增加普通商品住房供应和土地财政的双重压力下，地方政府开始加大土地供应。下半年起，上海土地放量促地价降温的趋势渐趋明显。　　上海放量抑地价　　继8月13日上海奉贤宣布将于2013年以前集中出让5462亩土地后，据上海市国土局公开信息，9月上海将有26幅经营性土地推出，包括6幅纯住宅土地、两幅商住综合地、15幅商业、商办用地，以及3幅动迁房用地。这批土地总面积达97.34万平方米，创年内新高，起始出让金总额达101.04亿元。　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析，多方面因素确实需要政府在这个阶段大规模推地。8月27日，国土部公布，上半年全国住宅用地供应量为4.72万公顷，仅完成全年住房供地计划29.6%。今年前7个月，我国国有土地使用权出让收入13490亿元，下降27.1%。因此，下半年中央政府部门必将敦促地方加快住宅用地土地供应的步伐，而9月份或将迎来全国土地成交高峰。撇开土地财政的角度，仅供求关系来说，未来1-2年甚至更长时间，也需要依靠调节土地供应和价格来实现稳定和平衡。　　经过去年下半年以来较长时间的观望，不少房企也需要补充土地储备。据中原集团研究中心监测数据显示，由于部分土地价格有所下降，加之前期销售回款的增加使房企财务状况有所改善，标杆房企购地热情逐渐回升。恒大、华润、龙湖、万科均于上周纷纷斩获多地地块。其中，龙湖斥资23.5亿元在杭州摘地，而万科更砸金30亿于上海、杭州、昆山、东莞四城圈地。　　近期万科的拿地频率比上半年明显加快。万科的销售月报显示，7月份，万科分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米，需支付地价款30.2亿元。8月拿地步伐不减。8月30日，万科以7.9亿元竞得松江国际生态商务区14号地块，楼板价5473元/平方米，溢价率9.27%。此前，万科在虹桥商务区也拿下一商住综合地块。　　这与万科土地储备去化周期下降有一定的关系，同策咨询研究中心数据显示，万科2011年土地储备与当年总的销售面积的比值已经降低为3.30，已远低于近两年一直维持在4左右的水平，这意味着万科的土地储备只够其3.3年开发。截至2012年上半年，万科销售金额625.4亿元，销售面积为602.5万平方米，而上半年万科新获取开发项目13个，对应万科权益规划建筑面积却只有174万平方米，拿地速度相对较慢。　　张宏伟认为，预计万科今年销售额将达到1400亿左右，大量推货集中在下半年，若不及时拿地补仓，万科将面临土地储备下降，后期发展动力不足的问题。　　上半年已有部分通过高速周转回笼大量现金的房企，在土地市场尚未回暖的市场背景下，及时出手抄底土地市场，既是补充土地储备，同时也是通过“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。不过，张宏伟表示，在市场基本面尚未完全清晰的背景下，很难再现2009-2010年那样的“抢地潮”。

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